Аналитическое агентство недвижимости. Дубай

Считаем каждую сделку в Дубае по реальным транзакциям DLD

Иногда результат расчета - не покупать.

Работаем с бюджетом
от 500 тыс. USD

Кто мы

3625 3626

Когда мы регистрировали компанию, в Дубае было 3625 лицензированных агентств недвижимости. Мы стали 3626-м.

Каждого клиента ведет один из основателей.

Перед каждой сделкой, включая старты продаж, мы считаем, стоит ли объект своих денег.

С чем к нам приходят

01

Покупка

До брони разбираем каждый лот: сделки DLD в том же доме, чистая доходность после всех расходов, сценарий выхода. Если цифры не сходятся, говорим об этом прямо.

02

Объект уже есть

Пересчитываем его по текущим сделкам и отвечаем на один вопрос: держать, сдавать или продавать.

03

Выход

Продаем объект, когда расчет показывает, что пора. Цену ставим по сделкам, а не по соседним объявлениям.

04

Особые ситуации

Объекты ниже рынка от продавцов, которым нужны деньги. Виллы под редевелопмент.

Как мы считаем

Результат нашей работы - аналитическая записка по объекту. Вы получаете ее до брони и решаете по цифрам.

  1. 01 Смотрим цену сделки, а не цену объявления. Источники: Dubai Land Department, Propsearch, DXBinteract, Property Monitor.
  2. 02 Считаем чистую доходность. Из аренды вычитаем service charge, простой, комиссии и ремонт.
  3. 03 Разделяем цену в рассрочку и цену при оплате сразу. Это разные сделки с разной доходностью.
  4. 04 Показываем выход на нескольких горизонтах. Что будет, если продавать через год, через три и через пять лет.
  5. 05 В каждом разборе есть раздел "Не проверено". Там то, что мы не смогли подтвердить данными.
3626 · Разбор объекта
Dubai Islands, 8 этаж, 789 sqft
Цена застройщика2 234 579 AED
Полный вход с DLD 4% и сборами2 329 212 AED
Цена за sqft2 832 AED
До сдачи дома3 года
Чистая доходность, на уровне депозита
3,5-4,5%
Рекомендация
Ради арендного дохода не покупать. Как ставку на рост района - только после торга.
Не провереноВид на море с 8 этажа и размер service charge.
Наша комиссия по лоту5%, платит застройщик. Покупатель не платит ничего.
[Заглушка: заменить на страницу настоящего разбора в PDF]

Как мы зарабатываем

Первичный рынок

5%платит застройщик
0%платит покупатель

На первичном рынке нам платит застройщик. Обычно это 5% от цены объекта. Покупатель не платит нам ничего, цена для него от этого не меняется.

Вторичный рынок

2%платит покупатель
3%платит продавец

На вторичном рынке покупатель платит нам 2% от цены сделки. Продавец, который продает через нас, платит 3%.

Портфель

0,3%в год платит клиент

Ведение портфеля - 0,3% от его стоимости в год, минимум 5 000 USD. Сделки внутри портфеля оплачиваются по обычным ставкам.

В каждом разборе написано, сколько мы получим по этому лоту и от кого.

Если расчет говорит "не покупать", мы не зарабатываем ничего. Так бывает.

Разборы

Dubai Islands Не покупать
3,5-4,5%
чистая доходность, на уровне депозита
Запрос
Квартира с одной спальней у моря, 8 этаж, 789 sqft. Цена застройщика 2 234 579 AED, до сдачи дома три года.
Данные
Цена соответствует сделкам DLD этой очереди. Но роста за время стройки не будет, и 73% квартир в доме - с похожими характеристиками. После сдачи они выйдут в аренду одновременно.
Совет
Ради арендного дохода не покупать. Как ставку на рост района на 3-5 лет - только после торга.
Результат
Выбрали с клиентом другой объект в другой локации с доходностью 8%.
City Walk Цена в рынке
2 894 AED
за sqft при сделках DLD по 2 656-3 071
Запрос
Квартира с одной спальней, 743 sqft, средний этаж, ключи через два месяца. Продавец просил 2 200 000 AED и был готов отдать за 2 150 000 AED.
Данные
Четыре сделки DLD в том же доме за февраль-март прошли по 2 656, 2 775, 2 914 и 3 071 AED за sqft. Предложение - 2 894 AED, чуть выше середины коридора.
Вывод
Переплаты нет. Цена соответствует сделкам в доме.
Результат
Торговались. Вошли на 200 000 AED ниже первоначальной цены.
Отель Address Продавать
3% вместо 8%
доходность квартиры за 1 млн USD
Запрос
У клиента несколько квартир в Дубае. Эту он сдавал посуточно и получал 3% годовых вместо ожидаемых 8%.
Данные
Мы разобрали объект. Квартира подходит для жизни, а не для посуточной аренды.
Совет
Мы посоветовали продать. Перед продажей сделали косметический ремонт, чтобы объект продали быстрее.
Результат
Сделка закрылась за два месяца.

Основатели

Данила Савченко
Клиенты и сделки

Данила Савченко

В агентском бизнесе с 2003 года. Прошел путь от агента до руководителя направлений Real Estate и Relocations в Crown Worldwide. В 2008 основал Apple Real Estate, агентство элитной недвижимости в Москве.

Антон Никулин
Аналитика и финансы

Антон Никулин

Начинал в аудите Ernst & Young. Пять лет работал финансовым директором. Строит инвестиционные модели и отвечает за каждый расчет, который получает клиент.

Одно окно

Вы обращаетесь к нам один раз. Визы, счета и документы по сделке мы берем на себя.

Золотая виза

Недвижимость от 2 млн AED дает право на резидентскую визу на 10 лет. Готовим документы и ведем подачу.

Визы семье

Оформляем резидентские визы супругу и детям покупателя.

Банковский счет

Помогаем открыть личный счет в банке ОАЭ и собрать документы для проверки банка.

Сделка под ключ

Оплата, NOC у застройщика, регистрация в DLD и получение титула.

Управление портфелем

Вы купили и больше не тратите на объекты время и внимание. В Дубае есть человек, который следит за ними за вас.

0,3% в год
от стоимости портфеля. Минимум 5 000 USD в год, оплата раз в квартал.
  • Следим за рынком и вашими объектами. Раз в квартал присылаем короткий отчет: сколько стоит объект и что он приносит.
  • Заранее говорим, когда пора действовать: продать, пересдать, внести платеж, продлить визу.
  • На вопросы отвечает один человек, который знает ваш портфель. Решения остаются за вами.
  • Когда объект пора продавать, продаем его и реинвестируем.