وكالة عقارية تحليلية. الإمارات

نحلل كل صفقة عقارية في دبي استناداً إلى معاملات دائرة الأراضي والأملاك الفعلية (DLD)

أحياناً تقول الأرقام: لا تشترِ.

نعمل مع ميزانيات
من 500 ألف دولار

من نحن

3625 3626

عندما سجلنا الشركة، كان في دبي 3,625 وكالة عقارية مرخصة. أصبحنا الوكالة رقم 3,626.

كل عميل يتعامل مباشرة مع أحد المؤسسين. نعمل في دبي وأبوظبي.

قبل كل صفقة، بما في ذلك إطلاقات البيع على الخارطة، نتحقق مما إذا كان العقار يستحق سعره.

بماذا يأتي إلينا العملاء

01

الشراء

قبل حجز الوحدة نحللها بالكامل: معاملات DLD في المبنى نفسه، وصافي العائد بعد كل التكاليف، وسيناريو الخروج. إذا لم تتطابق الأرقام، نقولها بصراحة.

02

تملك عقاراً بالفعل

نعيد تقييمه وفق المعاملات الحالية ونجيب عن سؤال واحد: الاحتفاظ أم التأجير أم البيع.

03

الخروج

نبيع عندما تقول الأرقام إن الوقت قد حان. نحدد السعر وفق الصفقات المنفذة، لا وفق الإعلانات المجاورة. نجمع بين البيانات والخبرة وفهم السوق.

04

حالات خاصة

عقارات بأسعار أقل من السوق من بائعين يحتاجون إلى سيولة.

كيف نحسب

نتيجة عملنا مذكرة تحليلية عن العقار. تستلمها قبل الحجز وتقرر بناءً على الأرقام.

  1. 01 ننظر إلى أسعار الصفقات الفعلية لا أسعار الإعلانات. المصادر: Dubai Land Department وPropsearch وDXBinteract وProperty Monitor.
  2. 02 نحسب صافي العائد: الإيجار مطروحاً منه رسوم الخدمات والشواغر والعمولات والصيانة.
  3. 03 نفصل بين سعر خطة الدفع وسعر الدفع النقدي. فهما صفقتان مختلفتان بعائدين مختلفين.
  4. 04 نرسم سيناريو الخروج على عدة آفاق زمنية: ماذا يحدث إذا بعت بعد سنة أو ثلاث أو خمس سنوات.
  5. 05 كل تحليل يتضمن قسم «غير مؤكد» - وهي الأمور التي لم نستطع تأكيدها بالبيانات.
3626 · تحليل عقار
دبي آيلاندز، الطابق الثامن، 789 قدماً مربعة
سعر المطورAED 2,234,579
التكلفة الكاملة مع رسوم DLD 4% والرسوم الأخرىAED 2,329,212
السعر للقدم المربعةAED 2,832
حتى التسليم3 سنوات
صافي العائد، بمستوى الوديعة البنكية
3.5-4.5%
التوصية
لا تشترِ من أجل دخل الإيجار. وكرهان على نمو المنطقة - فقط بعد التفاوض على خفض السعر.
غير مؤكدإطلالة البحر من الطابق الثامن وقيمة رسوم الخدمات.
عمولتنا على هذه الوحدة5% يدفعها المطور. المشتري لا يدفع شيئاً.
[نموذج: صفحة من تحليل عقاري حقيقي بصيغة PDF]

كيف نكسب

السوق الأولية

5%يدفعها المطور
0%يدفعها المشتري

في السوق الأولية يدفع لنا المطور، عادةً 5% من سعر العقار. المشتري لا يدفع لنا شيئاً، والسعر لا يتغير بسبب ذلك.

السوق الثانوية

2%يدفعها المشتري
3%يدفعها البائع

في السوق الثانوية يدفع لنا المشتري 2% من قيمة الصفقة. والبائع الذي يبيع عن طريقنا يدفع 3%.

المحفظة

0.3%سنوياً، يدفعها العميل

إدارة المحفظة 0.3% من قيمتها سنوياً، بحد أدنى 5,000 دولار. الصفقات داخل المحفظة تُحتسب بالأسعار المعتادة.

كل تحليل يوضح كم نكسب من تلك الوحدة ومن يدفع لنا.

إذا قالت الأرقام «لا تشترِ»، فلن نكسب شيئاً. وهذا يحدث.

التحليلات

Dubai Islands لا تشترِ
3.5-4.5%
صافي العائد، بمستوى الوديعة البنكية
الطلب
شقة بغرفة نوم واحدة قرب البحر، الطابق الثامن، 789 قدماً مربعة. سعر المطور 2,234,579 درهماً، وثلاث سنوات حتى التسليم.
البيانات
السعر يطابق معاملات DLD في هذه المرحلة. لكن لن يكون هناك نمو أثناء البناء، و73% من وحدات المبنى متشابهة. بعد التسليم ستدخل سوق الإيجار في الوقت نفسه.
النصيحة
لا تشترِ من أجل دخل الإيجار. وكرهان على نمو المنطقة خلال 3-5 سنوات - فقط بعد التفاوض على خفض السعر.
النتيجة
اخترنا مع العميل عقاراً آخر في موقع مختلف بعائد 8%.
City Walk سعر مطابق للسوق
AED 2,894
للقدم المربعة، مع معاملات DLD بين 2,656 و3,071
الطلب
شقة بغرفة نوم واحدة، 743 قدماً مربعة، طابق متوسط، والتسليم خلال شهرين. طلب البائع 2,200,000 درهم وكان مستعداً لقبول 2,150,000 درهم.
البيانات
أُبرمت أربع معاملات DLD في المبنى نفسه خلال فبراير ومارس بأسعار 2,656 و2,775 و2,914 و3,071 درهماً للقدم المربعة. السعر المطلوب 2,894 درهماً، أعلى بقليل من منتصف النطاق.
الخلاصة
لا يوجد دفع زائد. السعر يطابق الصفقات في المبنى.
النتيجة
تفاوضنا ودخلنا الصفقة بسعر أقل بمقدار 200,000 درهم من السعر المطلوب الأصلي.
فندق Address بِع
3% بدلاً من 8%
عائد شقة بقيمة مليون دولار
الطلب
يملك العميل عدة شقق في دبي. كان يؤجر هذه الشقة إيجاراً قصير المدى ويحصل على 3% سنوياً بدلاً من 8% المتوقعة.
البيانات
حللنا العقار. الشقة مناسبة للسكن لا للإيجار قصير المدى.
النصيحة
نصحنا بالبيع. وقبل البيع أجرينا تجديداً بسيطاً ليُباع العقار أسرع.
النتيجة
أُغلقت الصفقة خلال شهرين.

المؤسسون

دانيلا سافتشينكو
العملاء والصفقات

دانيلا سافتشينكو

يعمل في الوساطة العقارية منذ 2003. تدرج من وسيط إلى رئيس قسمي العقارات والانتقال الدولي في Crown Worldwide. وفي 2008 أسس Apple Real Estate، وكالة العقارات الفاخرة في موسكو.

أنطون نيكولين
التحليل والتمويل

أنطون نيكولين

بدأ مسيرته في التدقيق لدى Ernst & Young. عمل خمس سنوات مديراً مالياً. يبني النماذج الاستثمارية ويقف خلف كل حساب يستلمه العميل.

جهة تواصل واحدة

تتواصل معنا مرة واحدة. التأشيرات والحسابات البنكية وأوراق الصفقة مسؤوليتنا.

التأشيرة الذهبية

العقار بقيمة مليوني درهم فأكثر يؤهل للحصول على إقامة لمدة 10 سنوات. نجهز المستندات ونتولى تقديم الطلب.

تأشيرات العائلة

نستخرج تأشيرات الإقامة لعائلة المشتري: الزوج أو الزوجة والأبناء.

الحساب البنكي

نساعد في فتح حساب شخصي في أحد بنوك الإمارات وتجهيز المستندات لمتطلبات التدقيق البنكي.

صفقة متكاملة

الدفع، وشهادة عدم الممانعة من المطور، والتسجيل في دائرة الأراضي، واستلام سند الملكية.

إدارة المحفظة

تشتري ثم تتوقف عن إنفاق وقتك واهتمامك على عقاراتك. هناك من يراقبها نيابة عنك في دبي.

0.3% سنوياً
من قيمة المحفظة. بحد أدنى 5,000 دولار سنوياً، تُدفع كل ربع سنة.
  • نتابع السوق وعقاراتك. وكل ربع سنة تستلم تقريراً موجزاً: كم يساوي كل عقار وكم يدرّ من دخل.
  • نخبرك مسبقاً عندما يحين وقت التحرك: البيع أو إعادة التأجير أو سداد دفعة أو تجديد تأشيرة.
  • شخص واحد يعرف محفظتك يجيب عن أسئلتك. والقرار يبقى لك.
  • عندما يحين وقت بيع العقار، نبيعه ونعيد استثمار العائد.