01
Покупка
До брони разбираем каждый лот: сделки DLD в том же доме, чистая доходность после всех расходов, сценарий выхода. Если цифры не сходятся, говорим об этом прямо.
Аналитическое агентство недвижимости. ОАЭ
Считаем каждую сделку в Дубае по реальным транзакциям DLD
Иногда результат расчета - не покупать.
Работаем с бюджетом
от 500 тыс. USD
Кто мы
3625 3626
Когда мы регистрировали компанию, в Дубае было 3625 лицензированных агентств недвижимости. Мы стали 3626-м.
Каждого клиента ведет один из основателей. Работаем в Дубае и Абу-Даби.
Перед каждой сделкой, включая старты продаж, мы считаем, стоит ли объект своих денег.
С чем к нам приходят
02
Объект уже есть
Пересчитываем его по текущим сделкам и отвечаем на один вопрос: держать, сдавать или продавать.
03
Выход
Продаем объект, когда расчет показывает, что пора. Цену ставим по сделкам, а не по соседним объявлениям. Соединяем данные с опытом и пониманием рынка.
04
Особые ситуации
Объекты ниже рынка от продавцов, которым нужны деньги.
Как мы считаем
Результат нашей работы - аналитическая записка по объекту. Вы получаете ее до брони и решаете по цифрам.
- 01 Смотрим цену сделки, а не цену объявления. Источники: Dubai Land Department, Propsearch, DXBinteract, Property Monitor.
- 02 Считаем чистую доходность. Из аренды вычитаем service charge, простой, комиссии и ремонт.
- 03 Разделяем цену в рассрочку и цену при оплате сразу. Это разные сделки с разной доходностью.
- 04 Показываем выход на нескольких горизонтах. Что будет, если продавать через год, через три и через пять лет.
- 05 В каждом разборе есть раздел "Не проверено". Там то, что мы не смогли подтвердить данными.
3626 · Разбор объекта
Dubai Islands, 8 этаж, 789 sqft
Цена застройщика2 234 579 AED
Полный вход с DLD 4% и сборами2 329 212 AED
Цена за sqft2 832 AED
До сдачи дома3 года
Чистая доходность, на уровне депозита
3,5-4,5%
Рекомендация
Ради арендного дохода не покупать. Как ставку на рост района - только после торга.
Не провереноВид на море с 8 этажа и размер service charge.
Наша комиссия по лоту5%, платит застройщик. Покупатель не платит ничего.
Как мы зарабатываем
Первичный рынок
5%платит застройщик
0%платит покупатель
На первичном рынке нам платит застройщик. Обычно это 5% от цены объекта. Покупатель не платит нам ничего, цена для него от этого не меняется.
Вторичный рынок
2%платит покупатель
3%платит продавец
На вторичном рынке покупатель платит нам 2% от цены сделки. Продавец, который продает через нас, платит 3%.
Портфель
0,3%в год платит клиент
Ведение портфеля - 0,3% от его стоимости в год, минимум 5 000 USD. Сделки внутри портфеля оплачиваются по обычным ставкам.
В каждом разборе написано, сколько мы получим по этому лоту и от кого.
Если расчет говорит "не покупать", мы не зарабатываем ничего. Так бывает.
Разборы
Dubai Islands Не покупать
3,5-4,5%
чистая доходность, на уровне депозита
- Запрос
- Квартира с одной спальней у моря, 8 этаж, 789 sqft. Цена застройщика 2 234 579 AED, до сдачи дома три года.
- Данные
- Цена соответствует сделкам DLD этой очереди. Но роста за время стройки не будет, и 73% квартир в доме - с похожими характеристиками. После сдачи они выйдут в аренду одновременно.
- Совет
- Ради арендного дохода не покупать. Как ставку на рост района на 3-5 лет - только после торга.
- Результат
- Выбрали с клиентом другой объект в другой локации с доходностью 8%.
City Walk Цена в рынке
2 894 AED
за sqft при сделках DLD по 2 656-3 071
- Запрос
- Квартира с одной спальней, 743 sqft, средний этаж, ключи через два месяца. Продавец просил 2 200 000 AED и был готов отдать за 2 150 000 AED.
- Данные
- Четыре сделки DLD в том же доме за февраль-март прошли по 2 656, 2 775, 2 914 и 3 071 AED за sqft. Предложение - 2 894 AED, чуть выше середины коридора.
- Вывод
- Переплаты нет. Цена соответствует сделкам в доме.
- Результат
- Торговались. Вошли на 200 000 AED ниже первоначальной цены.
Отель Address Продавать
3% вместо 8%
доходность квартиры за 1 млн USD
- Запрос
- У клиента несколько квартир в Дубае. Эту он сдавал посуточно и получал 3% годовых вместо ожидаемых 8%.
- Данные
- Мы разобрали объект. Квартира подходит для жизни, а не для посуточной аренды.
- Совет
- Мы посоветовали продать. Перед продажей сделали косметический ремонт, чтобы объект продали быстрее.
- Результат
- Сделка закрылась за два месяца.
Основатели
Одно окно
Вы обращаетесь к нам один раз. Визы, счета и документы по сделке мы берем на себя.
Золотая виза
Недвижимость от 2 млн AED дает право на резидентскую визу на 10 лет. Готовим документы и ведем подачу.
Визы семье
Оформляем резидентские визы супругу и детям покупателя.
Банковский счет
Помогаем открыть личный счет в банке ОАЭ и собрать документы для проверки банка.
Сделка под ключ
Оплата, NOC у застройщика, регистрация в DLD и получение титула.
Управление портфелем
Вы купили и больше не тратите на объекты время и внимание. В Дубае есть человек, который следит за ними за вас.
0,3% в год
от стоимости портфеля. Минимум 5 000 USD в год, оплата раз в квартал.
- Следим за рынком и вашими объектами. Раз в квартал присылаем короткий отчет: сколько стоит объект и что он приносит.
- Заранее говорим, когда пора действовать: продать, пересдать, внести платеж, продлить визу.
- На вопросы отвечает один человек, который знает ваш портфель. Решения остаются за вами.
- Когда объект пора продавать, продаем его и реинвестируем.